Đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản

Người ta thường nói, "Hãy mua đất đi, bởi vì không còn ai sản xuất nó nữa." Tuy nhiên, việc đầu tư vào bất động sản thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, và việc này có thể khiến nguồn vốn của bạn bị ràng buộc vào một tài sản không dễ thanh khoản. Hơn nữa, việc duy trì và quản lý tài sản hữu hình cũng như trở thành chủ nhà khi cho thuê sẽ đem lại không ít phiền toái.

Cũng có những phương thức khác để tham gia vào thị trường bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp đất đai, ví dụ như đầu tư vào các công ty bất động sản hoặc quỹ đầu tư bất động sản (REIT). Những lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản qua các kênh này bao gồm khả năng đa dạng hóa và tạo ra dòng thu nhập thụ động; tuy nhiên, các biến động về lãi suất và thay đổi trong quy định có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị đầu tư của bạn.

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, bao gồm nhiều hạng mục từ nhà ở cá nhân đến các khách sạn, bệnh viện, kho bãi, thậm chí là cả các tháp truyền thông di động và dĩ nhiên là cả đất đai. Theo báo cáo của công ty nghiên cứu CoreLogic, vào năm 2023, thị trường bất động sản dân dụng của Mỹ ước tính có giá trị lên đến 43,5 nghìn tỷ USD, trong khi Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis đánh giá giá trị của bất động sản thương mại ở mức 22,5 nghìn tỷ USD.

Ngành bất động sản là gì?

Ngành bất động sản, xác định theo Tiêu chuẩn phân loại ngành toàn cầu (GICS), là một trong 11 lĩnh vực được định nghĩa rõ ràng trong hệ thống phân loại này. Mới được thêm vào vào năm 2016, ngành bất động sản là một trong những lĩnh vực tương đối mới và nhỏ nhất, chiếm 2,3% tổng số GICS, chỉ cao hơn một chút so với lĩnh vực vật liệu, đạt 2,2% tính đến giữa năm 2024.

Trong ngành bất động sản, các nhóm ngành và tiểu ngành đa dạng có thể được đầu tư thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs), đây là các công ty cổ phần đại chúng sở hữu, quản lý bất động sản và thu tiền thuê. Dưới đây là các loại REIT chính:

• REIT Đa dạng: Những công ty này quản lý một danh mục đầu tư gồm nhiều loại hình bất động sản khác nhau, từ công nghiệp đến văn phòng. Ví dụ bao gồm American Assets Trust, Inc. (AAT) và Broadstone Net Lease, Inc. (BNL).
• REIT Công nghiệp: Chuyên vào kho bãi và trung tâm phân phối. Các ví dụ nổi bật bao gồm Public Storage (PSA) và Prologis, Inc. (PLD).
• REIT Khách sạn và Khu nghỉ dưỡng: Các thương hiệu khách sạn quen thuộc như Hilton và Marriott có thể thuộc sở hữu của các REIT như Ashford Hospitality Trust, Inc. (AHT) và Host Hotels & Resorts, Inc. (HST).
• REIT Văn phòng: Quản lý các tòa nhà chọc trời và công viên văn phòng, thường tập trung vào các khu thương mại trung tâm hoặc vùng ngoại ô. Ví dụ điển hình là Brandywine Realty Trust (BDN) và City Office REIT, Inc. (CIO).
• REIT Chăm sóc sức khỏe: Sở hữu bệnh viện, tòa nhà văn phòng y tế và cơ sở chăm sóc người cao tuổi. CareTrust REIT, Inc. (CTRE) và Community Healthcare Trust Inc. (CHCT) là hai ví dụ nổi bật.
• REIT Nhà ở: Bao gồm các tòa nhà chung cư, nhà ở cho sinh viên và nhà lắp ghép. Essex Property Trust, Inc. (ESS) và NexPoint Residential Trust, Inc. (NXRT) đại diện cho nhóm này.
• REIT Bán lẻ: Các trung tâm mua sắm, trung tâm outlet và các trung tâm thương mại lớn, thường có các nhà bán lẻ tạp hóa hoặc cửa hàng lớn làm điểm nhấn. Simon Property Group, Inc. (SPG) và Realty Income Corp. (O) là những cái tên hàng đầu.

Một số công ty bất động sản không thuộc diện REIT bao gồm RE/MAX Holdings, Inc. (RMAX); dịch vụ bất động sản CBRE Group, Inc. (CBRE); và Murano Global Investments PLC (MRNO), một công ty sở hữu và phát triển bất động sản tại Mexico. Ngoài ra, có các công ty như Zillow Group, Inc. (Z), một nhà cung cấp thông tin bất động sản trực tuyến, được phân loại trong lĩnh vực dịch vụ truyền thông.

Đặc điểm nổi bật của ngành bất động sản

Ngành bất động sản là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn và độc đáo, bởi nó không chỉ liên quan đến việc sở hữu bất động sản mà còn bởi những đặc tính nổi bật sau:

• Tính hữu hình: Khác với các loại hình đầu tư khác, bất động sản là tài sản vật chất có thể chạm vào được. Điều này được thể hiện rõ qua các REIT niêm yết trên sàn giao dịch, hoạt động tương tự như cổ phiếu nhưng lại sở hữu tài sản thực tế.
• Lợi suất cổ tức cao: Theo quy định của Cục Thuế vụ (IRS), các REIT phải phân phối ít nhất 90% của thu nhập chịu thuế hàng năm cho cổ đông. Những khoản cổ tức này thường xuất phát từ thu nhập thuê nhà, mang lại dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư.
• Khả năng chống lạm phát: Trong bối cảnh giá cả tăng lên, giá trị của bất động sản cũng thường tăng theo, làm cho nó trở thành một công cụ phòng ngừa lạm phát hiệu quả.
• Giá trị đất đai là chìa khóa: Giá trị cơ bản của bất động sản, đặc biệt là đất đai, đóng vai trò quan trọng trong thành công của các REIT. Sự biến động của giá trị này có thể ảnh hưởng đến nhu cầu trong ngành.

Chiến lược đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

Khi đầu tư vào bất động sản, các nhà đầu tư cần lưu ý đến các yếu tố sau:

• Các chỉ số kinh tế: Sự phát triển kinh tế có thể thúc đẩy nhu cầu nhà ở, chi tiêu bán lẻ và du lịch. Ngược lại, một nền kinh tế suy thoái có thể ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng thanh toán của người thuê nhà.
• Độ nhạy lãi suất: Sự thay đổi lãi suất có thể làm tăng hoặc giảm chi phí thế chấp, ảnh hưởng đến chi phí vay mượn và lợi nhuận từ đầu tư bất động sản.
• Vấn đề khu vực và kinh tế: Các yếu tố kinh tế thúc đẩy sự phát triển của REIT nhà ở có thể không ảnh hưởng giống nhau đối với REIT bệnh viện hoặc các loại REIT khác tập trung vào các khu vực địa lý nhất định.
• Quy định pháp luật: Các vấn đề liên quan đến quy định sử dụng đất, phân vùng và những thay đổi chính sách khác cũng cần được xem xét kỹ lưỡng.
• Thuế khác biệt: Cổ tức từ REIT thường được xem như thu nhập thông thường và không được hưởng ưu đãi thuế như cổ tức từ các doanh nghiệp khác.
• Các phương thức đầu tư: Nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư vào các REIT riêng lẻ, quỹ tương hỗ theo chủ đề REIT, hoặc các quỹ giao dịch trên sàn (ETF) để tận dụng sự đa dạng hóa và giảm thiểu rủi ro.

Bằng cách hiểu rõ các yếu tố này, nhà đầu tư có thể đưa ra các quyết định đầu tư thông minh và phù hợp với mục tiêu tài chính của mình trong lĩnh vực bất động sản.

Kết lại

Nhà đầu tư muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư mà không cần trực tiếp sở hữu bất động sản có thể xem xét đến việc mua cổ phiếu trong ngành bất động sản là một lựa chọn hấp dẫn.

Các công ty trong ngành này được phân loại theo loại bất động sản mà họ quản lý. Điều đó cho phép nhà đầu tư chọn lọc các cơ hội đầu tư dựa trên chủ đề và khái niệm đặc thù. Bất động sản rất nhạy cảm với các yếu tố như điều kiện kinh tế, nhân khẩu học và mức lãi suất. Đây là những điểm cần được xem xét kỹ lưỡng nếu bạn đang suy nghĩ về việc bổ sung các bất động sản niêm yết công khai và dự án xây dựng vào danh mục đầu tư của bạn.

Duy Thanh